Có được lập vi bằng để mua bán nhà đất?

Không ít người mua nhà lầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập là một hợp đồng mua bán nhà. Sự hiểu lầm ấy dẫn đến nhiều hệ lụy và có nguy cơ mất trắng khi xảy ra tranh chấp. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về tính pháp lý và những rủi ro đằng sau thủ tục lập vi bằng này mà không phải ai cũng nắm rõ.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 08/2020/NĐ-CP Về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại

1. Vi bằng là gì ?

Căn cứ Khoản 3, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ về vi bằng như sau: “vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

2. Thừa phát lại là gì ?

Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định như sau:

“Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.”

Theo đó, Thừa phát lại là một chức danh chỉ người được bổ nhiệm để tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện và tổ chức thi hành án dân sự.

Tiếp đó căn cứ tại Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về công việc của thừa phát lại như sau:

 “Điều 3. Công việc Thừa phát lại được làm

1. Tống đạt giấy tờ, hồ sơ, tài liệu theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

2. Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

3. Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

4. Tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.”

3. Vi bằng không thể thay thế một hợp đồng chuyển nhượng đất đai, nhà ở  có công chứng

Vi bằng trong mua bán nhà, đất là văn bản do Thừa pháp lại lập trong đó ghi nhận sự kiện giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất giữa bên mua và bên bán. Thực chất thì vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi tiền và các giấy tờ có giá chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất, nó không thể thay thế được hợp đồng mua bán nhà đất do công chứng viên chứng nhận theo quy định trong Luật Công chứng.

 Theo quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tiếp đó căn cứ tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

 “1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”

Theo đó, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

4. Không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà, đất

Căn cứ tại khoản 4, khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ theo quy định trên, cấm Thừa phát lại lập vi bằng để:

- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: dịch vụ tư vấn luật đất đai, luật nhà ở

Xem thêm: Thủ tục đăng kí bổ sung tài sản gắn với đất vào sổ đỏ

Xem thêm: Chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất thổ cư

5. Sự kiện nào liên quan đến mua, bán nhà đất có thể được lập vi bằng?

 Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:

- Xác nhận tình trạng nhà, đất.

- Việc giao nhận tiền xảy ra ở đâu, khi nào, đã đủ hay còn thiếu.

- Ghi nhận việc đặt cọc hoặc các biện pháp bảo đảm khác.

6. Mua bán nhà, đất bằng vi bằng có được sang tên sổ đỏ không ?

Mua bán đất vi bằng không được sang tên sổ đỏ vì: Căn cứ Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:

 “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

Mặt khác, căn cứ Khoản 2, Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng nêu rõ: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.

Với những quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng mua bán đất, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Như vậy việc mua bán nhà đất vi bằng không được sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Để để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên mua và bên bán cần làm hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã để chứng thực.

lập vi bằng, dịch vụ lập vi bằng, thừa phát lại là gì, lập vi bằng có được mua bán đất hay không, vi bằng có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng không? lập vi bằng để làm gì?

CÔNG TY TNHH HPT CONSULTING

Tầng 04 Tòa nhà EVN, Số 145 đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Khuê Trung, Cẩm Lệ, Tp. Đà Nẵng

Liên hệ : 0935.434.068 - 0935.068​.683 - 0935.564.068